Взгляд в будущее строительства от лидера отрасли: член правления ОДСК Татьяна Борисова — о том, как компания создает не просто дома, а комфортную среду для жизни.

Ведущий застройщик Орловской области «Объединенная домостроительная корпорация» (ОДСК) за последние два десятилетия построил свыше 2,5 млн кв. м жилья. Это лидерство накладывает на компанию ответственность за внедрение прогрессивных стандартов в строительстве. Член правления ОДСК Татьяна Борисова поделилась своим видением создания «городов будущего». В интервью она рассказала о том, как компания переосмысливает подход к жилью, какие тренды диктуют современные жилые комплексы и почему не стоит откладывать покупку квартиры.

— Татьяна, расскажите, как менялись жилые комплексы ОДСК?

— Около восьми лет назад было принято решение о развитии группы компаний. Перед нами стояла задача не только удержать ключевые позиции в родном регионе — Орловской области, но и закрепиться в новых, в том числе — Липецкой.

Для этого требовалось кардинально переосмыслить подход к основному продукту — жилым домам. На тот момент в линейке предложений холдинга были проверенные, но, скажем честно, устаревшие серийные решения.

В сжатые сроки нам было нужно восполнить отставание. Вместе с командой нашего проектного института и отделом продуктовой линейки мы тщательно изучали передовой опыт, посещая ключевые стройки Черноземья, чтобы не просто перенять лучшие решения, а создать нечто уникальное.

Мы модернизировали производство панелей, пересмотрели планировки и полностью изменили подход к общедомовым пространствам. Двор и подъезд стали неотъемлемой частью концепции каждого жилого комплекса. Для наших покупателей дом теперь начинается не с квартиры, а с закрытой территории. Мы расширили границы представления о собственном жилье.

Сегодня закрытые дворы, доступ по ИИ, лапомойки, колясочные, кладовые, келлеры и видеонаблюдение — это норма. Но именно мы задали этот тренд в Орловской области, доказав, что это не роскошь, а требование времени.

За каждым из этих решений стоит огромный труд. Внести изменения в работу конвейера с 2 тыс. сотрудниками — задача не из легких. Каждое нововведение проходило сложный процесс согласования, оценки и внедрения.

Например, организация входа в квартиру с нулевым порогом в панельном доме потребовала существенных изменений в конструктиве дома. Нужно не только разработать новое проектное решение, но и скорректировать работу завода. Поэтому каждое дополнение в продуктовую линейку проходит очень сложный жизненный цикл, подчиняясь двум ключевым требованиям: улучшение потребительских качеств без увеличения стоимости.

— Над чем сейчас работает отдел продуктовой линейки ОДСК?

— Первоочередная задача — стандартизация. В то время как другие застройщики видят в кризисе возможность для экспериментов, мы стремимся к формированию четкой линейки предложений. Это позволит оптимизировать затраты и повысить качество. В этом наше конкурентное предложение.

Именно поэтому в наших жилых комплексах создаются шоурумы — полностью меблированные квартиры. Потенциальные покупатели могут посетить такой «витринный образец», чтобы оценить будущее жилье не по картинкам, а увидеть конкретный пример — из камня, металла и стекла.

Клиенты могут быть уверены, что выбранное решение будет точно воспроизведено в их будущем доме. Это гарантируется сводом продуктовых требований, закрепленным внутренними документами компании и являющимся неотъемлемой частью маркетингового задания на разработку архитектурно-градостроительного решения, проектной и рабочей документации, а также кратким пособием по организации озеленения и уходу за ним. В нем регламентировано все: от мастер-планирования (общая концепция развития территории) до системы контроля доступа, включая установку видеонаблюдения и защиту территории. Это наш «продуктовый закон».

Вторая важная задача — развитие продуктовой линейки. В частности, мы сейчас работаем над собственным решением для «умного дома». Это не только интерфейс приложения, но и вся необходимая инфраструктура: установка датчиков, организация точек подключения, выбор оптимальных опций. Мы планируем протестировать эту систему в ближайшие пару лет.

— Почему делаете акцент на квартиры с готовой отделкой?

— Ремонт — это значительная статья расходов, которая порой превышает стоимость самой квартиры. Поэтому для наших покупателей важно минимизировать эти затраты. Готовая отделка позволяет включить эти расходы в общую стоимость, экономя время и деньги. Покупателю остается лишь выбрать подходящий ему вариант отделки будущей квартиры.

— Какую роль играет благоустройство в проектах ОДСК?

— Сегодня при выборе квартиры люди смотрят не только на планировку. Важно местоположение дома, наличие рядом детского сада, школы, парковки, магазинов, а также качество двора и возможности для проведения времени с семьей.

Во многих крупных городах в новых жилых комплексах формируются уникальные комьюнити. Общение из общедомовых чатов выливается в офлайн: соседи проводят фестивали, занимаются вместе спортом. Мы поддерживаем этот тренд, создавая во дворах многофункциональное пространство. Здесь есть зоны для тихого отдыха, занятий спортом (индивидуальных и групповых), воркаут-площадки, тренажеры, футбольные и баскетбольные поля, беговые дорожки.

Поскольку строим не просто дома, а целые кварталы, этот подход распространяется и на общественные пространства. Например, по нашей инициативе в Болховском микрорайоне появился новый сквер, который станет местом притяжения для местных жителей. Для этого создали не только сетку дорожек, но и установили малые архитектурные формы, произвели озеленение. Завершаем последние работы и передаем объект на содержание администрации Орловского муниципального округа. Планируем предложить назвать сквер «Сквером строителей» в честь тех, кто усердно год за годом создает наше будущее.

— Нередко можно встретить рассуждение о том, что цены на недвижимость «берутся с потолка». Как вы относитесь к таким высказываниям?

— Можно понять потребителей, для которых цена квадратного метра не всегда доступна. Но, как эксперт по ценообразованию могу заверить, что это не так. Взять, к примеру, Орловскую область, где рынок жилья характеризуется низкой маржинальностью. Это значит, что застройщик после прохождения всех этапов реализации проекта — от проекта до передачи ключей собственникам — получает минимальную выгоду.

Тщательно отслеживаем ситуацию на рынке. Цена формируется на основе множества факторов, в том числе характеристик объекта (местоположение, инфраструктура, транспортная доступность, класс жилья), рыночной ситуации (объем предложений, цены конкурентов) и внешних факторов (инфляция, рост цен на стройматериалы, повышение зарплат). В оценке задействуем до 50 переменных.

Наша цель — не максимальная прибыль, а удержание цен в среднем сегменте. Поэтому, когда вы слышите о подорожании квадратного метра в ОДСК, важно понимать, что это вынужденная мера, обусловленная ростом стоимости строительства — от материалов до оплаты труда сотрудникам.

— Зачем застройщику анализ рынка?

— Цикл продукта в стройке очень длительный (до шести лет в среднем), поэтому необходимо тщательно анализировать рынок. Строить «наугад» — не очень хорошая стратегия. Анализ позволяет выявлять перспективные возможности для инвестиций, оценивать конкуренцию, определять целевую аудиторию и прогнозировать будущий спрос.

Уже на этапе проектирования мы формируем представление о том, какой продукт будет представлен на рынке через 5-6 лет, по какой цене и для какой целевой группы.

Девелоперы уделяют пристальное внимание предпочтениям потенциальных покупателей. Наши аналитики изучают демографические характеристики (возраст, уровень дохода и образование), а также оценивают платежеспособность потенциальных клиентов. Все эти факторы интегрируются в модель прогнозирования на горизонте до десяти лет. Это обеспечивает устойчивость компании и подтверждает наши лидирующие позиции на рынке в глазах потребителей.

— На ваш взгляд, когда лучше покупать недвижимость?

— Думаю, не стоит откладывать покупку жилья. Практика показывает, что цены на квадратный метр не снижаются. Ситуация на рынке говорит о том, что мы достигли пика очередного кризиса. Сейчас рынок будет развиваться по сценарию 2021 года, когда дефицит новостроек вызвал повышенный спрос и рост цен. Поэтому оптимальное время для покупки — не сегодня, а, как говорится, «вчера».